| L'ACHAT d'un bien immobilier
(“Né'hess Mekarkeïn”), appartement (“Dira”), ou autre en Israël |
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L’homme de loi répond cette fois à la question: “Nous désirons probablement acquérir un logement (appartement, villa, ...) en Israël (ci-après: “le Bien immobilier”) – à quoi nous attendre, comment faire???”
Connaissez-vous l’histoire de “l’escargot, qui dit, en
voyant passer une limace: si ce n’est pas malheureux tout de même,
cette crise du logement !” Malgré cela, bien souvent en Israël,
on achète un logement plutôt que d’en louer; d’autre
part, depuis longtemps déjà, Israël reste un lieu privilégié
pour les juifs du monde entier dans l’achat d’un bien immobilier,
que ce soit comme investissement ou encore, comme résidence principale
ou secondaire
A. COMMENT ACHETER UN APPARTEMENT EN ISRAËL ?
Nous allons donc tenter d’esquisser en grandes lignes les étapes
par lesquelles il faut passer pour l’achat d’un logement en Israël;
ce sera une approche pratique et condensée des aspects légaux.
Toutefois, pour votre facilité, veuillez trouver au bas de cet article,
un tableau récapitulatif des points importants;
de plus, vous trouverez en bleu les principaux termes hébreux,
écrits phonétiquement, après chaque terme et un lexique chronologique
en fin d'article.
Précisons qu’en Israël, ce ne sont pas les notaires qui
se chargent exclusivement des transactions immobilières comme en Droit
continental, mais tout avocat [“Orékh Din”], dont
le rôle peut débuter dès l’ouverture des pourparlers,
puis des vérifications légales dont il est impératif
de contrôler - avant tout achat - les effets légaux et financiers
et, enfin, s’achever à l’enregistrement possible de la
transaction. Nous tenons à souligner expressément que ces quelques
lignes ne peuvent en aucun cas remplacer le conseil et l’assistance
d’un avocat: les parties peuvent avoir chacun le sien ou encore être
représentées toutes deux par le même, sous certaines conditions.
Rappelons donc qu’en Israël, ce ne sont pas les notaires qui se
chargent ni des successions ni des transactions immobilières comme
en Droit continental, mais tout avocat. Voir aussi notre article Les
Notaires en Israël.
B. LES DROITS VENDUS :
- LA PREMIERE ETAPE consistera à retirer un extrait de propriété
[“Nessa’h Rishoum”] ou tout autre document établissant
les droits du vendeur sur le bien immobilier et ou l’attestation de
l’état légal de ces droits [“Ishour Z’houyot”].
Sans entrer dans le détail des inscriptions légales, quasi-légales ou de fait, rappelons qu'un bien immobilier en Israël peut être enregistré (ci-après: “l'Enregistrement” [“Rishoum”]) soit :
- Avec inscription légale au Fichier immobilier du cadastre [“Lishkath Rishoum HaMekarkeïn” ou le “Tabo”, terme historique ottoman] dépendant du Ministère de la Justice et équivalent au Registre des Hypothèques ou au Fichier Cadastral ;
- avec inscription quasi-légale aux offices de l'Administration des Domaines [le “Minhal Mekarkei Israël” ou le "Minhal”] dépendant du Ministère du Commerce et de l'Industrie ;
- avec inscription contractuelle de fait, dans les bureaux des Sociétés de construction reconnues comme Sociétés de Logements [“'Hevra Meshakeneth”] ;
- avec inscription contractuelle de fait, ou encore dans certains cabinets
d'avocats.
- DEUXIEME ETAPE : il importe également de vérifier si
les droits vendus sont libres et quittes de toute subordination et si les
droits sont grevés, n'est-il pas indispensable d'en exiger la levée
préalable ou parallèle
- Le bien immobilier est-il loué à un tiers ou est-il occupé par un locataire protégé et garanti en pas-de-porte; [“Dmei maftéa'h”] ?
- Une hypothèque [“Mashkanta”], un gage [“Mashkon”], ou une saisie sont-ils grevés sur le bien immobilier (à vérifier à l'Enregistrement et au Greffe des Gages) ?
- (3) Le bien est-il vendu par les propriétaires ou par ses héritiers légaux, directement ou dans le cadre d’une procédure de succession ?
- Le bien immobilier est-il enregistré au “Tabo”, y a-t-il des mentions marginales [“Héarot Hazara”] : privées (limitation de vente, tuteur, succession, liquidateur...), municipales (expropriations, restrictions d'urbanisme, taxation,...), ou étatiques (expropriation, tribunaux, imposition,...)
- S'il s'agit d'une co-propriété, existe-t-il une charte de l'immeuble [“Takanon”] et quelles en sont les conditions ?
- Y a-t-il des droits à construire liés au bien immobilier, toutes ses parties ont-elles été légalement bâties?
- Y a-t-il des parties communes légalement exclues de la propriété commune et annexées [“Hatzmadot”] exclusivement à un des appartements (comme le toit, le jardin, les emplacements de parking, les caves, l'ascenseur, les terrasses,...) ?
- LA TROISIEME ETAPE consiste à contrôler la nature du ou
des vendeurs et acheteurs, élément qui va importer pour la
transaction.
- S'il s'agit de vendeurs et d'acheteurs individuels, il faut s'assurer de leur identité respective, parfois même en recueillir des déclarations et obtenir des mandats notariés ou consulaires si l'un d'eux est représenté par un autre.
- Les vendeurs ou acheteurs sont-ils résidents israéliens ou étrangers ?
- Il faudra aussi s'assurer que parmi les vendeurs ne se trouve pas un mineur ou un incapable de jouissance; le cas échéant, la transaction devra être ratifiée par le tribunal des Affaires Familiales et par le Tuteur Officiel de l'Etat qui l'approuvera, ou non, selon des critères de rentabilité et de nécessité.
- Si l'appartement est vendu dans le cadre de l'exécution d'une succession, est-ce de commun accord par les héritiers légaux, ou par l’exécuteur successoral ou testamentaire, avec la ratification du tribunal compétent ?
- En cas de liquidation, il faut passer par le curateur et le tribunal compétent.
- Enfin, si le vendeur est une personne morale (société, association sans but lucratif, goupement...), des documents supplémentaires seront nécessaires.
C. QUELS SONT LES FRAIS ENTOURANT L'ACHAT ?
Aucune transaction ne sera conclue sans s'informer au préalable des frais et taxes qui seront occasionnés et calculés sur la valeur (en principe en shékels) du bien immobilier au moment de la transaction.
- LA QUATRIME ETAPE consiste à évaluer au préalable
les frais entourant la transaction.
Aux VENDEURS, incomberont en principe :
- Dans les 50 jours suivant la conclusion de la transaction, la taxe sur la plus-value immobilière [“Mass Sheva'h”], à concurrence de 25% du bénéfice nominal en shekels, et la taxe sur la vente ( 2,5 %) [“Mass Mé'hira”] avec toutefois une double exemption éventuelle pour certains appartements si résidentiels (non commerciaux, industriels…) ;
- les droits d'agrément [“Dmei Haskama”] et les canons emphytéotiques [“Dmei 'Hakira”] à payer au “Minhal” ou au plein-propriétaire du bien immoblier s'il s'agit d'un bail quasi-emphytéotique (bail de longue durée), à vérifier spécifiquement avant chaque revente du bien immobilier, sauf si des droits forfaitaires de capitalisation [“Dmei Hivoun”] ont été prépayés ;
- les droits d'embellissement sur la plus-value constructible [“Heitel Hashba'ha”] ou autres droits à payer à la municipalité le cas échéant, tous estimés selon des paramètres variables.
AUX ACHETEURS de payer, en principe :
- Dans les mêmes 50 jours, la taxe d'achat sur l'immobilier [“Mass Rekhisha”] ; son taux sera échelonné de 0.5% à 5% pour les appartements, un des facteurs étant la propriété d'un seul ou de plusieurs appartements; il y a pourtant un abattement [“Ptor 'Helki”] de 0.5% pour les nouveaux immigrants, les invalides et les familles ayant perdu un des leurs sous les drapeaux (jusqu'à un plafond d'environ $250,000) ; pour les autres biens immobiliers, la taxe d'achat s'élève à 5 % du prix de vente ;
- les timbres fiscaux nécessaires à l'enregistrement au “Tabo” (100 à 500 NIS).
- la T.V.A. (16,5 %) [“Ma'am”] ;
- (2) Les frais de traductions éventuelles, et ceux de notaire (authentification de signatures ou de traductions), selon le nombre d'exemplaires ; voir aussi notre article Signatures, traductions et légalisation en Israël ;
- souvent, une participation aux frais légaux d'enregistrement, payable au constructeur et variant de centaines de shékels à 2% + T.V.A. du prix de l'appartement.
Il existe encore des dépenses dont il faut tenir compte et qui peuvent incomber soit au vendeur, soit à l'acheteur, soit aux deux, simultanément ou alternativement :
- La commission de l'agent immobilier (en principe 2% + TVA) ;
- les honoraires du ou des avocats des parties (à fixer à l’avance, variant entre 0,5% et 1,5% + TVA) ;
- si le bien immobilier est enregistré auprès d'une société de logement, à chaque cession, des droits sur le bien immobilier devront être payés en tant que participation aux frais légaux d'enregistrement comme sus-cités ;
- les dépenses courantes occasionnées par la possession et l'usage de l'appartement [“Hotsaoth Shotefoth”] seront en général supportées par le vendeur jusqu'à l'entrée en jouissance, à savoir la remise de la possession du bien immobilier [“Messirath Ha'Hazaka”], et par l'acheteur ensuite.
Qu'il s'agisse de droits réels (des droits grevés sur une chose), comme par exemple le droit de propriété ou le bail quasi-emhytéotique (bail à long terme), ou seulement de droits quasi-réels, (c'est-à-dire non enregistrés au “Tabo”), toute transaction immobilière ne sera légalement valide en Israël que sur base d'un document écrit et signé par les parties concernées. C'est pourquoi, une transaction immobilière ne sera conclue que par la signature d'une convention commune écrite [“'Hozé ou Heskem”], et seules les conditions qui y seront reprises auront force obligatoire.
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La rédaction et la signature de la convention et des documents annexes n’est donc que la CINQUIEME ETAPE.
La convention elle-même peut être précédée d'un avant-contrat [“Zikhron Dvarim”] signé par les parties de façon informelle en vue de la conclusion ultérieure de la convention final.
Si cet avant-contrat répond aux exigences légales, il sera considéré comme un véritable contrat de vente entre les parties, et fera déjà naître un engagement les liant parties. Il ne faut donc pas y voir une simple mise par écrit des intentions entre les parties, et ainsi laisser pour plus tard la conclusion de conditions telles que les échéances de paiement, les “petits travaux” incombant au vendeur, les “petites” annexes à la convention, etc..
Les avocats rédigeant plus tard la convention seront tenus de respecter à la lettre ce qui a été fixé dans cet avant-contrat et risquent de rencontrer des difficultés si les parties ne tombent pas d'accord sur tous ces points laissés de côté: c'est pourquoi, il est bon de prendre conseil auprès d'un avocat le plus tôt possible.
Sur base des conditions figurant dans l'avant-contrat, ou à défaut, conformément aux conditions dictées par les parties, le ou les avocats rédigent la convention de vente en y insérant tout ce que les parties ont convenu: nous rappelons que seules les dispositions reprises dans la convention écrite seront exécutoires, d'où l'importance pour chacune des parties de bien en comprendre les termes et les conditions, et tout particulièrement pour celles à qui la langue dans laquelle la convention est formulée reste … de l'hébreu !!!
Avec ou après la signature de la convention, d'autres documents devront être signés par les parties ou par l'une d'elles : actes de vente ou de cession de bail [“Shtaroth”], déclarations [“Hatzaroth”] aux autorités fiscales, formulaires divers, mandats [“Yipouyé Koa'h”]…Il est à signaler que si, tout au long des pourparlers, la loi exige des parties “une bonne foi” [“Tom-Lev”], c'est-à-dire de dévoiler toutes les informations nécessaires et de ne dissimuler aucun vice caché. Il en va de même pour les relations entre les parties après la signature de la convention : elles doivent continuer à agir de bonne foi, et donc remplir équitablement leurs engagements respectifs sous peine d'indemnisation de l'autre partie.
- LA SIXIEME ETAPE, elle, est en fait composée de
petits détails mais qui peuvent, le cas échéant, avoir
des résultats importants :
D'autres aspects risquent d'être pour certains d'une importance non négligeable. Même si le prix des biens immobiliers est souvent stipulé en US dollars, il sera souvent versé en shékels, sauf si souhait différent et mutuel des parties : si les paiements se font en shékels, l'acheteur sera donc contraint de changer ses dollars, ses euros ou toute autre devise en shékels ; si le prix est fixé dans la convention en US dollars, mais payé en shékels, il sera en général indexé aux cours moyen [“Shaar Yatsig”] (le cours moyen officiellement publié par la Banque d'Israël quotidiennement, du lundi au vendredi).
Ce cours étant moyen, à l'acheteur de prendre en considération l'écart des cours : pour payer au vendeur par exemple l'équivalent de 10.000$ en shékels d'après le cours moyen, l'acheteur devra en convertir un peu plus, auprès des banques ou des agents de change agréés. L'acheteur devra donc prévoir une somme légèrement supérieure au prix du bien et des frais.
Rappelons d'ailleurs que les autorités fiscales calculeront toujours le prix en shékels, indexé comme indiqué ci-dessus.
- La demande de prêt immobilier par l'acheteur (avec hypothèque), auprès d'une banque, engageant pour celui-ci des frais et des procédures supplémentaires.
- La représentation de parties par un mandataire ce qui implique la signature de mandat/procuration adéquats [“Ypouy Koa'h”], par devant un notaire en Israël ou le consul israélien à l'étranger, ou encore un notaire israélien de passage à l’étranger.
- Le bien immobilier est-il acheté comme tel ou pour y faire des rénovations [“Shipoutzim”] : il importe alors d'en recevoir plusieurs devis préalables et d'en vérifier la nécessité, la légalité et les coûts.
- Pour le revendre rapidement ou comme investissement à plus long terme ? Est-ce un bien immeuble unique en Israël ?
- Pour être enregistré sous un ou plusieurs noms ? En privé ou en société ?
- Pour y habiter [“Lagour”] ou pour le mettre en location [“Lehaskir”] ? Est-ce un logement [“Megourim”] ou un local commercial [“Mis'hrari”] ?
- Resterez-vous touriste ou deviendrez-vous immigrant [“Olé 'Hadash”] ? Etc…
- (8) Des dispositions testamentaires adéquates sont-elles nécessaires?
Le droit est un labyrinthe complexe de règles qui vont par exemple, permettre aux membres de la société de… vendre ou d'acheter un bien immobilier en pleine connaissance des conséquences légales de cet acte et avec un maximum de sécurité économique.
Pour cela, faites appel le plus tôt possible à votre
avocat ; rappelez-vous qu'en Israël, ce ne sont pas les notaires
qui traitent les transactions immobilières. Ces quelques lignes ne
peuvent en aucun cas remplacer votre avocat mais peut-être vous aider
dans la décision première de faire l'achat d'un bien immobilier
en Israël.
LA DERNIERE ETAPE sera donc de…. récolter les fruits de votre
achat !!
| Bien immobilier | Ne'hes Mekarkeîm | נכס מקרקעין |
| Appartement | Dira | דירה |
| Avocat | Orékh Dîn | עורך דין |
| Fichier immobilier du Cadastre | Lishkat Rishoum HaMekarkeîn | לשכת רישום המקרקעין |
| Tabo | Tabo | טאבו |
| Administration des Domaines d'Israël | Minhal Mekarkei Israël | מנהל מקרקעי ישראל |
| Société de logements | 'Hevra Meshakeneth | חברה משכנת |
| Pleine-propriété | Baalouth | בעלות |
| Bail à longue durée | 'Hakira Ledoroth | חכירה לדורות |
| Extrait de propriété | Nessa'h Rishoum | נסח רישום |
| Attestation de l'état légal des droits | Ishour Z'houyoth | אישור זכויות |
| Pas-de-porte | Dmei Maftea'h | דמי מפתח |
| Hypothèque | Mashkanta | משכנתא |
| Mention marginale | Héarot Hazara | הערת הזהרה |
| Charte de l'immeuble | Takanon | תקנון |
| Parties exclusivement annexées | Hatzmadot | הצמדות |
| Taxe sur la plus-value immobilière | Mass Sheva'h | מס שבח |
| Taxe sur la vente | Mass Mékhira | מס מכירה |
| Droits d'agrément | Dmei Haskama | דמי הסכמה |
| Canons emphytéotiques | Dmei 'Hakira | דמי חכירה |
| Droits forfaitaires de capitalisation | Dmei Hivoun | דמי היוון |
| Droit d'embellissement sur la plus-value | Heitel Hashba'ha | היטל השבחה |
| Taxe d'achat | Mass Re'hisha | מס רכישה |
| Abattement | Ptor H'elki | פטור חלקי |
| T.V.A | Ma'am, Mass Erekh Moussaf | מע"מ, מס ערך מוסף |
| Dépenses courantes occasionnées | Hotsaoth Shotefoth | הוצאות שוטפות |
| Remise de la possession | Messirath Ha'Hazaka | מסירת החזקה |
| Convention (écrite) | H'ozé/Heskem | חוזה / הסכם |
| Avant-contrat | Zikhron Dvarim | זיכרון דברים |
| Actes de | Shtaroth | שטרות |
| Déclarations | Hatzaroth | הצהרות |
| Mandat, Procuration | Yipouy Koa'h | יפוי כח |
| De bonne foi | BeTom Lev | בטום לב |
| Cours moyen | Shaar Yatsig | שער יציג |
| Rénovations | Shipoutsim | שיפוצים |
| Acheter | Liknot | לקנות |
| Mettre en location | LeHaskir | להשכיר |
| Logement | Megourim | מגורים |
| Commercial (bien) | Misrari (Ne'hess) | מסחרי (נכס) |
| Immigrant, Immigrants | Olé Hadash, Olim 'Hadashim | עולה חדש, עולים חדשים |
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