LA LOCATION D'UN BIEN IMMEUBLE EN ISRAEL
 |
Vous trouverez en bleu les principaux termes hébreux, écrits phonétiquement, après chaque terme et un lexique chronologique en fin d'article.
A. LOUER UN BIEN IMMEUBLE ? Le “louage” est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant paiement. Le louage d'un bien immeuble, le “bail à location” ou communément le “contrat de location [“Heskem Skhirouth”] met en présence le “bailleur” [“Hamaskir”] et le preneur, le “locataire” [“Hasokher”], moyennant le paiement d'une somme d'argent, le “loyer” [“Dmei Skhirouth”].
B. CONTRAT OU BAIL A LOCATION :
Si en principe un tel contrat peut être conclu verbalement (sauf si pour plus de 5 ans), en général, un contrat écrit sera préférable; il ne pose pas de problème de preuve et permet d'y préciser nombres de détails comme le descriptif de l'appartement [“Teour Hadira”], son état des lieux et éventuellement les meubles inclus, comme les modalités [“Tnaïm”], et les échéances [“Moadim”].
De même, si en principe le contrat de location peut être rédigé par les parties elles-même, en Israël ce sont les avocats [“Orekhei Dîn”] qui en sont souvent chargés: il est d'usage que celui qui représente le bailleur le rédige pour ensuite le modifier jusqu'à accord des parties.
En Israël, les baux se concluent en général à l'année, avec souvent des options (automatiques) de prorogation [“Opzioth Haarakha”].
C. LES OBLIGATIONS DES PARTIES :
- Le bailleur doit délivrer la possession [“Messirath
Ha'hazaka”] de l'immeuble en bon état locatif afin de
permettre au locataire de jouir du bien de suite et tout au long de la période
de location [“Tkoufat Haskhirouth”], conformément
aux objectifs de la location [“Mataroth Haskhirouth”].
- Le bailleur, durant la location, est tenu d'effectuer dans des délais raisonnables, toutes les réparations lui incombant: les travaux dûs à la vétusté de l'habitation et en cas de force majeure.
- Le locataire, lui, s'engage à payer ponctuellement les loyers selon les modalités et aux échéances convenues.
- Le locataire doit user du bien loué “bourgeoisement”
[“Adam Savir”], c'est-à-dire de
façon raisonnable et habituelle tout en respectant la destination
de la location.
- Le locataire est aussi tenu à veiller à l'entretien normal du
bien pour préserver son état locatif à effectuer les
“réparations locatives lui incombant” [“Tikounim
Ha'halim al Hasokher”].
- Le locataire doit aussi supporter régulièrement les “charges locatives” [“Hotsaoth Ha'haloth al Hasokher”] lui incombant par convention ou par usage.
- Le locataire, enfin, est tenu de restituer le bien loué à la fin du bail dans l'état où il l'a reçu, d'où l'importance pour les parties de dresser un état des lieux lors de la conclusion du contrat.
D. QUAND LA LOCATION S'ACHEVE-T-ELLE ?
- Par “résiliation” [“Bitoul”] commune (écrite, s'il y a contrat écrit), les parties peuvent mettre fin au bail à tout moment.
- Par l'expiration de la période de location, lorsque sa durée a été fixée d'avance.
- Par notification de l'autre partie quant à la résiliation
unilatérale [“Hoda'ath Bitoul”]
du bail, lorsqu'aucun terme n'a été convenu d'avance au bail
; il est toutefois d'usage d'en donner un préavis qui varie selon
le cas.
- Par défaut d'une des parties à remplir ses engagements respectifs,
ce qui peut aussi occasionner des indemnités [“Pitsouyim”].
E. AUTRES ASPECTS DE LA LOCATION :
- Si la location est à titre commercial [“Mis'hrari”] ou professionnel (“Miksohi”), il faudra convenir à l'avance qui des deux parties supportera la TVA (17% en Israël), et comment sera payé l'impôt sur le revenu, à la source par le locataire (-35%), ou non.
- S'il s'agit de la location d'un logement privé [“Lemegourim”], elle sera exemptée d'impôt jusqu'à un plafond d'environ 6.000 shekels et sera donc nette pour le bailleur .
- Il est d'usage d'exiger du locataire une ou plusieurs garanties [“Bit'honoth”] (un chèque, une traite ou une somme d'argent) et souvent au moins un garant [“Arev”].
- Si la “sous-location'' [“Skhirouth Mishné;”]
ou la “cession de bail” [“Haavarath Skhirouth”]
sont en principe autorisées, elles sont en général
explicitement exclues par le contrat, ce qui engage donc le “locataire
principal” à payer le loyer jusqu'à la fin de son bail.
- Le bailleur, lui, peut vendre en général le bien loué à un tiers, sous réserve cependant pour le nouveau propriétaire d'honorer le bail.
- Si d'habitude est inclue une clause interdisant au locataire de faire des transformations dans l'appartement, des changements réalisés par celui-ci avec accord préalable du bailleur et liés au bâtiment lui-même, donneront droit au bailleur, soit d'exiger la remise du bien à son état initial, soit de s'approprier la dite-transformation sans contrepartie.
- Soulignons qu'en cas de décès d'une des parties, le bail reste en principe valable et lie les héritiers.
LEXIQUE DES TERMES EMPLOYES DANS LE TEXTE
| Contrat de louage | Hozé/Heskem Haskara/Skhirouth | חוזה/הסכם השכרה/שכירות |
| Contrat ou bail à location | Hozé ou Heskem Skhirouth | חוזה/הסכם שכירות |
| Bailleur | Hamaskir | המשכיר |
| Locataire | Hasokher | השוכר |
| Loyer | Dmé Has'hirouth | Dmé Has’hirout דמי שכירות |
| Descriptif de l'appartement | Téour Hadira | תיאור הדירה |
| Etats des lieux | Matzav Hadira | מצב הדירה |
| Modalités | Tnaïm | תנאים |
| Echéances | Moadim | מועדים |
| Avocats | Orekhei Dîn | עורכי- דין |
| A l'année | Leshana | לשנה |
| Options de prorogation | Optzioth Haarakha | אופציות הערכה |
| Délivrance de la possession | Messirath Ha'hazaka | מסירת החזקה |
| Période de location | Tkoufat Haskhirout | תקופת השכירות |
| Objectifs de la location | Mataroth Haskhirout | מתרות השכירות |
| Bourgeoisement | Adam Savir | אדם סביר |
| Réparations locatives | Tikounim Hah'alim al Hasokher | תיקונים החלים על השוכר |
| Charges locatives | Hotsaoth Ha'haloth al Hasokher | הוצאות החלות על השוכר |
| Résiliation | Bitoul | ביטול |
| Notification de résiliation | Hodaath Bitoul | הודעת ביטול |
| Indemnisations | Pitsouyim | פיצוים |
| Commercial | Misrari | מיסחרי |
| Professionnel | Miksohi | מיקצועי |
| Logement privé | Lemegourim | למגורים |
| Garanties | Bit'honoth | ביטחונות |
| Garant | Arév | ערב |
| Sous-location | Skhirouth Michné | שכירות משנה |
| Cession de bail | Haavarath Skhirouth | העברת שכירות |
 |
 |
